שיקול דעת לשכירת חברת ניהול נכסים/מנהל נכסים

מצבו של כל בעל נכס ומשקיע בנדל”ן הוא שונה.  בעלי נכסים נחשפים לאירועים ומצבים שונים, חלקם מורכבים, במהלך השכרת הנכס. להלן רשימה של כמה מהם כדי לסייע בשיקול הדעת האם כדאי להיעזר ב”ניהול נכסים“.

1. כמה רחוק אתם גרים מהדירה המושכרת ובאיזה תדירות אתם יכולים לבקר בדירה?

   אם אתם גרים קרוב לדירה, אתם מסוגלים להגיע בקלות לצרכי תיקונים, בקרה, בדיקות וכיוצ”ב. ככל שאתם גרים רחוק, הזמן וההוצאות גדלים, הפיתוי לוותר על הטיפול גדול, והנטייה היא להזניח. זה מתכון לאסון.  אתם צריכים לתכנן ביקורים קבועים בנכס, בידיעה  שעלולה להיות קריאת חירום באמצע הלילה, או בזמן לא נח אחר, הדורשת תשומת לב מיידית.  האם אתם ערוכים לכך לאורך זמן?

2. איך אתם מתמודדים עם מתח? האם אתם סבלניים?

   כולנו אוהבים לחשוב על עצמנו כנבונים וקרי רוח, בדרך כלל זה נכון, אבל בטיפול ברכוש אישי הנטיה היא לקחת את הדברים יותר מידי ללב ולטפל בדברים באופן ריגשי ופחות מושכל. אירועים שוטפים כגביית שכר דירה והתמודדויות עם אירועים בלתי צפויים עלולים להביא אנשים לגבולות מתח וסבלנות. למשל:
   סכסוך בין השוכרים לשכנים אחרים
   • סכסוכים בין השוכרים
   • ניהול עסק בלתי חוקי בדירה
   • מסיבות והוללות בדירה לעיתים קרובות
   • הוספת דיירים או בעלי חיים לדירה ללא הסכמה
   •  השוכרים החליטו לתבוע אתכם
   • השוכרים לא מתחזקים את הנכס כראוי
   • השוכרים עוברים על חוקי ההנדסה העירוניים וחושפים אתכם לתביעה
   • “דיירים מקצועיים” המסרבים לשלם שכר דירה ויודעים לנצל את המערכת לטובתם.

3. האם הטיפול בנכס “מציף” אתכם?

   במהלך ניהול נכס מניב רווחים יכול פתאום להיווצר מצב קריטי הדורש התערבות מיידית. הדברים עלולים לצאת מכלל שליטה במהירות. שכירת מנהל נכס עשויה לפתור את כל בעיות ה”שליטה”. הדברים מטופלים ברגע שהם קורים.

4. כמה דירות להשכרה, או יחידות דיור יש לכם?

   ככל שהנכסים רבים – גדלים האתגרים הניהוליים. נושאים חשובים לטיפול עלולים ליפול בין הכסאות. טיפול בהשקעה מגביל את יכולת ההתרחבות, שכן עיקר הזמן מנוצל לניהול הנכסים הקיימים.  מנהל נכסים יוכל למנף את ההשקעה באמצעות יעילות ושימת לב לכל הפרטים בכל היקף השקעה.  כך, ההכרח של הבעלים להשקיע את מיטב זמנו הפנוי בניהול הנכסים – ייחסך.

5. האם אתם מנוסים בעבודות תחזוקה ותיקונים שוטפים?

   אם אינכם אנשי מקצוע או handyman, עליכם לדעת למי להתקשר כדי לבצע את העבודה. מציאת אנשי תחזוקה טובים ואמינים עלול לארוך זמן רב. בינתיים, או שהעבודה לא תיעשה, או גרוע מכך, תיעשה על ידי אנשי מקצוע מפוקפקים.
   תחזוקה ותיקונים הם מרכיבים משמעותים בניהול נכסים.  אם היכולת שלכם בתחום מוטלת בספק – כדאי לשקול שכירת מנהל נכס.
   הנה דוגמא לחשיבות המיומנות והזמינות של אנשי מקצוע – לחץ כאן

6. כמה מהר תושכר דירה שהתפנתה?

   פרסום הדירה באתרי אינטרנט, פניה למתווכים ואנשי קשר, הצגת הדירה לשוכרים, יכול לארוך זמן רב. אבל זה הליך שאין להימנע ממנו לצורך השכרה.

   אם יש לכם ספקות ביכולתכם להשקיע את הנדרש כדי להשכיר את הדירה טוב ומהר ואם היו לכם בעבר פערי זמן מוגזמים בין שוכר לשוכר – כניראה הפתרון הוא שכירת מנהל לנכס.

   

7. מה עם הניירת, חשבונות, סדר וארגון?

   סדר וארגון בניירת: הכנסות והוצאות בגין כל יחידה. הגשה מסודרת לרואה חשבון,  ארגון תשלומים ומסמכים מול רשויות,  ספקי שרות ועוד.  חשובים בעיקר לבעלי מספר נכסים.
   ניהול נכס מקצועי יסגור, בין השאר, גם את הפינה הזאת…

8. האם הזמינות שלכם לקריאות חירום היא 24/7/365?

   כאשר יש מקרה חירום בנכס מומלץ לא להתעלם. אירוע מיוחד, חופשה או משבר אישי אינם משחררים מהחובה להיענות למקרי חרום בנכס.  זה לא קורה כל הזמן – אבל כשזה קורה עליכם להיות מוכנים להגיב באופן מיידי.   דוגמאות יש בשפע:  דליפות גז, הצפה של הדירה, וגם אירועים פליליים, בריאות השוכרים ועוד…

9. מהי יכולתכם להתעמת עם דיירים שאינם משלמים, או להתמודד עם הליך של פינוי?

   בעלי נכסים רבים לא אוהבים לשחק את ה”בחור הרע”, הם מנסים להגיע להבנות עם השוכרים, לרוב זה עובד. יש מקרים, בהם גמישות יתר תוביל להפרות נוספות מצד השוכר ועגמת נפש לבעלים. אין לסרב באופן גורף לבקשות שוכרים, ואפשר להתגמש במועדי התשלום. בפעמים אחרות, זה תחילת הליך התנגשות המסתיים בפינוי.  צריך להיות מנוסה כדי להבחין מתי בקשות השוכרים כנות, ומתי זו עוד חוליה בשרשרת הפרות.
   שלא כמו בארגון צדקה, תפעול נכס מניב ומצליח פירושו לאכוף כללים, אפילו אם המשמעות היא פינוי אם חד הורית שאיבדה את עבודתה ולא יכולה לשלם את שכר הדירה (על הליך פינוי כאן).

10. יש לכם הבנה בחוקים הנילווים להשכרה, ביטוחים וחובות בעלי הנכס?

    יש לוודא שהנכס מנוהל על פי חוק ומבוטח ככל שנדרש – הדבר קריטי במניעת תביעות משפטיות ומגן על המשכיר מפני אחריות נזיקין. היכרות עם חוזים חשובה, ולו רק לעניין החוזה בין המשכיר לשוכר.

    

11. מבחינה פיננסית: האם ניהול נכסים הוא ניצול הזמן האופטימלי עבורכם?

    בסופו של דבר ההחלטה האם לשכור חברת ניהול עבור הנכס שבבעלותכם תלויה בשאלה האם הניהול השוטף מתאים לאורח החיים שלכם ונכון מבחינה כלכלית. למשקיעים, בעלי נכסים – כדאי לנצל את הזמן טוב יותר.

עכשיו תורכם

חלקתי אתכם נקודות לשיקול דעתם של בעלי דירות להשכרה, בטרם ייפנו לשכירת מנהל לנכס. עכשיו הבמה כולה שלכם. איזה טיפ תוכלו להוסיף מניסיונכם? מה אתם הייתם ממליצים למשכירי דירות לעשות? אנא, שתפו אותנו בתגובות, פה למטה, כדי שכולנו נוכל ללמוד ולהתקדם

הצעד הבא שלכם להשכרת דירה מוצלחת